El boom de los FIBRAS y el ocaso de las SIBRAS en México

Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS) han sido una atractiva alternativa de inversión para los inversionistas de bolsa al contar con un historial de buenos rendimientos vía ganancias de capital aunque en la crisis inmobiliaria que azotó a Estados Unidos a partir de 2007 los precios en ese país cayeron entre 40 y 70 por ciento, - al significar, además, un reparto consistente de distribuciones (pagos en efectivo de dividendos).

Se consideran una inversión líquida, de relativo bajo riesgo a largo plazo, que favorece mayores rendimientos en los portafolios de inversión (cabe destacar que su rendimiento no necesariamente guarda una correlación estrecha con el rendimiento promedio del resto de las emisoras).

En México, no obstante que apenas iniciaron operaciones hace dos años, presentan un crecimiento sorprendente. En este periodo no sólo se han llistado en la Bolsa Mexicana de Valores empresas inmobilarias de origen nacional, sino también extranjeras que buscan incursionar en el mercado mexicano en distintos segmentos de esta actividad: hoteles, oficinas, comercios y propiedades industriales.

Los FIBRAS son un híbrido que permite obtener ganancias de capital, como las acciones, y una distribución (pagos en efectivo trimestrales a cuenta del resultado fiscal del año), elementos que constituyen un atractivo adicional para los inversionistas.

El 70 por ciento de los activos de los FIBRAS tienen que destinarse al arrendamiento, los cuales no podrán ser vendidos en los 4 años posteriores a su adquisición. Por otra parte, los FIBRAS deberán distribuir al menos 95 por ciento del resultado fiscal anual en efectivo.

Cuentan con una estructura fiscal eficiente, ya que los fondos de pensiones mexicanas y fondos extranjeros registrados ante las autoridades fiscales mexicanas no serán sujetos a la retención del impuesto a las distribuciones.

Los rendimientos que han dado los FIBRAS en lo que va del año (ver cuadro) superan por mucho al rendimiento del principal indicador de la BMV (IPyC), el cual reporta una pérdida de 6.2 por ciento en los primeros cinco meses del año. En la actualidad cotizan cinco FIBRAS en la BMV.

La primera en colocarse, en marzo de 2011, fue FUNO y de entonces a la fecha ha realizado dos ofertas subsecuentes (follow-on), una en marzo de 2012 y otra en marzo de 2013. A esta FIBRA a la  que le siguieron Fibra Hoteles (FIHO) y Fibra McQuire (FIBRAMQ), mismas que se colocaron en noviembre y diciembre de 2012 respectivamente, en marzo de este año, iniciaron su regirsto en bolsa Fibra Inn (FINN) y Terrafina (TERRA).

Ante la buena aceptación en interés por parte de los inversionistas, FIHO realizó la semana pasada una nueva oferta subsecuente (segundo Follow-on) por 170 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFI's) con lo que estima captar alrededor de cuatro mil 400 millones de pesos.

El apetito por este tipo de instrumentos ha dado lugar a nuevas y constantes colocaciones.

En los próximos meses se esperan alrededor de diez fibras más, en tres ellas, Grupo Hoteles Santa Fe. Asimismo, parece haber interés por parte de Comercial Mexicana y Liverpool por colocar sus propias FIBRAS.

Algunos analistas señalan que la rápida expansión del mercado de instrumentos de inversión en bienes raìces puede ser motivo de preocupación, en la medida en que disminuyen los activos disponibles, situación que podrìa encarecer el mercado de bienes raíces.

No obstante, otros señalan que no hay riesgo de un exceso de fibras en el mercado mexicano a corto y mediano plazo, ya que representan tan sólo 1.7 por ciento del valor de capitalización del mercado de accionario mexicano, mientras que en Estados Unidos superan ocho por ciento. Por consiguiente, se estima que podrìan crecer mucho más en los siguientes años.

Por otra parte, no se descarta la posibilidad de construir nuevos desarrollos de menor tamaño susceptibles de ofrecerse como FIBRAS. No obstante posibles tomas de utilidad por los altos rendimientos de sus precios y el encarecimiento de sus múltiplos, se mantienen como una buena alternativa de inversión de largo plazo.

En contra partida con el despegue real de los FIBRAS, que tardó mucho en suceder, es claro que las autoridades hacendarias, sobre todo las fiscales, apuestan ya por la desaparición del régimen diseñado en forma de soporte intermedio para la creación de estos fideicomisos y que ha estado en vigor desde 2005 con algunos usos incidentales algo distorsionados: las SIBRAS (sociedades de inversión en bienes raíces).

Este esquema de creación fiscal de sociedades anónimas por tanto, tiende a ser eliminado de la legislación fiscal en muy corto plazo no obstante que es una medida eficaz para que los mercados menores puedan acceder al beneficio de inversión en inmuebles aún cuando no alcancen los montos que justifican la viabilidad de un FIBRA.

El síntoma inicial de tal desaparición se encuentra en el Decreto resumen de beneficios fiscales de marzo de 2012, el cual limita seriamente los beneficios en IETU el tratamiento del traspaso de inmuebles a las SIBRAS en comparación con los beneficios que tendrán los FIBRAS bursátiles.

Considerar estas condiciones fiscales y de curso en los acontecimientos de diversificación en inversiones creo que puede llegar a ser útil.

También el IDE es constitucional

El dia de ayer, la Suprema Corte convalidó en cinco casos la constitucionalidad plena del impuesto a los depósitos en efectivo (IDE), negando en definitiva los amparos interpuestos por diversos contribuyentes desde la entrada en vigor de este gravamen en 2007 y 2008, incluyendo el efecto de su cambio de tasa general.

Como se sabe, el IDE grava los depósitos recibidos en efectivo por más de 15,000 pesos en una cuenta bancaria con una tasa del 3%.

En sus inicios, este tributo probó con claridad cierta efectividad respecto de los fines extrafiscales de su diseño. Mediante su entrada en vigor y sobre todo en 2009 y 2010, el SAT pudo identificar un muy importante número de operaciones no declaradas en cuentas bancarias, no sin antes causar también, muchas molestias de paso a contribuyentes cumplidos.

Sin embargo, a partir del incremento de la tasa de gravamen y la disminución del monto mínimo aceptable de los señalados 15,000 pesos, las bases de datos y el control fiscal de estas operaciones no ha sido tan efectivo para la autoridad fiscal. Se cambió el mecanismo de identificación de operaciones no declaradas por uno de mayor recaudación pero pérdida de efectividad fiscalizadora.

A reserva de conocer los detalles de las tesis jurisprudenciales que se deriven de esta decisión del máximo tribunal, de la resolución trascendente que fue tomada ayer por la sala especializada en la materia, se desprenden cuando menos los siguientes asuntos a reflexionar:

1. La medición de los principios de proporcionalidad y equidad tributaria y su efectiva aplicación ha pasado en escencia a segundo término en el análisis constitucional, para dar paso a un prágmatismo recaudatorio justificado plenamente en la teoría multisocorrida en la última época de los fines extrafiscales de algunas contribuciones como elemento multijustificador de cargas a los particulares. Es decir, si una contribución "busca" un entorno fiscal de ampliación de la base o algún efecto secundario en las finanzas públicas o en la economía nacional, se justifica su implementación aún y cuando en el camino se lleve por la borda un escrupuloso cumplimiento de las garantías fiscales que sigue tutelando nuestra carta magna.

2. Derivado del anterior efecto de interpretación, la SCJN nos ha regalado en últimos tiempos varias "joyas" interpretativas que nos hablan de una creciente tendencia a eficientar el sistema fiscal ante los múltiples vacíos y fallas de diseño que éste tiene en los entornos federal y local, por encima del cuidado estricto del respeto a las garantias tributarias que presuntamente tenemos los mexicanos.

A la luz de los relevantes cambios de control difuso constitucional y la inclusión del principio "pro omine" en 2011 en la carta magna, deberemos quienes nos dedicamos al entorno tributario, buscar equilibrar una balanza que luce a la fecha, bastante, bastante dispareja.

Bases de gobierno corporativo

Debido a la globalización mundial, a la interdependencia de las sociedades con su ambiente de negocios, a las recomendaciones de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE), al marco legal específico de cada sociedad y al natural deseo de las organizaciones a mejorar su competitividad, tanto sus asambleas de accionistas, consejos de administración, asi como sus directores generales, han realizado esfuerzos para mejorar sus sistema de gobierno corporativo, el cual se desarrolla detalladamente en el Código de Mejores Prácticas Corporativas (CMPC).

El capítulo segundo del CMPC termina su exposición mencionando los 11 principios básicos que debe contener un buen sistema de gobierno corporativo, de ellos, elegimos por ahora cuatro que creemos deben generar reflexión específica en las organizaciones por pequeñas que éstas sean:

1.     El trato igualitorio y la protección de los intereses de todos los accionistas. Este principio está descrito dentro de la función del consejo de administración de la fracción quinta de la práctica 7 del CMPC. Este primer principio es ampliamente abordado en el capítulo tercero del propio CMPC; señala, entre otros conceptos, que es importante que la asamblea de accionistas actúe con formalidad, transparencia y eficacia, ya que es un órgano de decisión y control básico para la vida de las sociedades, así como para la protección de los intereses de todos los accionistas. Este capítulo también aborda los diferentes temas relacionados con la información, orden del día (agenda) de las asambleas de accionistas, integración del consejo, así como con la información y comunicación entre el consejo y los accionistas.

2.     El reconocimiento de la existencia de los terceros interesados en el buen desempeño, la estabilidad y la permanencia en el tiempo de la sociedad. En nuestraopinión, éste es uno de los principios básicos más importantes que el CMPC desarrolla a lo largo de sus siete capítulos y que asegura a las sociedades cumplir con su responsabilidad social hacia el interior y exterior, lo cual se confirma con la fracción sexta de la práctica 7 del CMPC: “Se recomienda que… dentro de las funciones del consejo de administración, se incluyan las siguientes: VI. Asegurar la creación de valor para los accionistas y la permanencia en el tiempo de la sociedad”.

En mi opinión, la permanencia en el tiempo  de la sociedad es un principio básico de gobierno corporativo que da estabilidad a los accionistas, proveedores, instituciones financieras, al empleo que ofrece a sus trabajadores y empleados, a las autoridades, a la Bolsa Mexicana  de Valores (BMV) para el caso de las emisoras del mercado bursátil y al país en su conjunto.

Este segundo principio básico, en cuanto al buen desempeño, la estabilidad y la permanencia en el tiempo de la sociedad, también está relacionado con las 17 obligaciones y facultades del Consejo de Administración que recomienda la Práctica 7 del CMPC, así como con las prácticas 23, 39 y 45, relativas a las funciones de los órganos intermedios que se encargan de las funciones de auditoría, evaluación y compensación, y finanzas y planeación, respectivamente, mejor conocidos como comités del Consejo Debido a las limitaciones de espacio de este artículo, hago una invitación a los lectores del mismo a consultar estas prácticas del CMPC.

3.     La emisión y revelación responsable de la información, así como la transparencia en la administración. Este principio básico igualmente está presente a lo largo de los siete capítulos del CMPC, aplicables a las asambleas de accionistas, consejo de administración y para las funciones de auditoría, evaluación y compensación y de finanzas y planeación, así como con la fracción séptima de la Práctica 7 del CMPC como función del consejo con un texto similar a este principio.

La importancia de este principio básico, en mi opinión, reside en la responsabilidad con que la sociedad debe tratar su comunicación, informes, orden del día de las juntas de asamblea, de consejo y de los órganos intermedios, minutas, actas, avisos, así como en la calidad y claridad con que deben conducirse tanto los presidentes de la asamblea de accionistas y del consejo de administración, como la dirección general y los funcionarios relevantes de la sociedad en su gestión y en la información relevante que emiten para la asamblea de accionistas, el consejo de administración, los órganos intermedios y de los terceros interesados en la buena marcha de la sociedad. Este es un tema muy amplio que puede dar lugar a escribir diversas reflexiones y artículos. LA SOCIEDAD DEBE DISEÑAR SUS PROPIOS ELEMENTOS INFORMATIVOS REPORTÁNDOSE EN FORMA CONSISTENTE A LOS ACCIONISTAS Y CONSEJEROS PARA LOGRAR UN ANÁLISIS INFORMATIVO SUFICIENTEMENTE ÚTIL Y TRANSPARENTE.

4.      El aseguramiento de que existía la visión estratégica de la sociedad, así como la vigilancia y el efectivo desempeño de la administración. Igualmente, este principio básico se manifiesta a lo largo de todo el CMPC y resume en buena medida las principales facultades y obligaciones del Consejo de Administración y de sus órganos intermedios.

Al respecto, la práctica 7 del CMPC recomienda, entre otras obligaciones y facultades, las siguientes: “… dentro de las funciones del consejo de administración se incluyen las siguientes: definir la visión estratégica, vigilar la operación y aprobar la gestión…”.

Nunca es tarde para iniciar la práctica de convertir una empresa o negocio en una verdadera institución perdurable.

Asamblea Ordinaria: Una obligación corporativa relevante

Recuerde que anualmente, dentro de los cuatro meses siguientes al cierre del ejercicio social (de enero a abril de cada año), conforme a lo dispuesto en  el artículo 181 de la LGSM, las empresas deben celebrar una asamblea general ordinaria de accionistas, con el objeto de discutir ciertos puntos de la sociedad.

La asamblea general de accionistas es el órgano supremo de la sociedad anónima (SA), es quien decide el curso de las actividades de la sociedad no obstante que en muchas ocasiones los empresarios olvidan su importancia, además de que omiten la celebración de la citada asamblea.

Tales asambleas deberán convocarse por el administrador o el consejo de administración o los comisarios.

Las asambleas se celebrarán en el lugar indicado en la convocatoria y dentro del domicilio social, no obstante, aun cuando se hubiese celebrado en un domicilio distinto al descrito en la convocatoria, si fuera dentro del domicilio social y además estuviesen presentes los socios, incluso mediante representación, la asamblea sería válida.

En la asamblea general ordinaria anual se ventilarán los siguientes asuntos:

·       Discutir, aprobar o modificar el informe de los administradores a que se refiere el enunciado general del artículo 172 de la LGSM, tomando en cuenta el informe de los comisarios, y tomar las medidas que juzgue oportunas.

·       Nombrar, en su caso, al administrador o consejo de administración y a los comisarios.

·       Determinar los  emolumentos correspondientes a los administradores y comisarios, cuando no hubiesen sido fijados en los estatutos (art. 182 LGSM).

·       El indicado informe contendrá, por lo menos:

o   Informe de los administradores sobre la marcha de la sociedad en el ejercicio, así como sobre las políticas seguidas por los administradores y, en su caso, sobre los principales proyectos existentes.

o   Informe que se declaren y expliquen las principales políticas y criterios contables y de información seguidos en la preparación de la información financiera.

o   Estado que muestre la situación financiera a la sociedad a la fecha del cierre del ejercicio.

o   Estado que revele, debidamente explicados y clasificados, los resultados de la sociedad durante el ejercicio, y otro en donde se aprecien los cambios en la situación financiera durante el ejercicio.

o   Estado que muestre los cambios en las partidas que integren el patrimonio social, acaecidos durante el ejercicio.

o   Estado integrado por las notas que sean necesarias para completar o aclarar la información que suministren los estados anteriores.

Asimismo, además de la obligación corporativa, el artículo 86, fracción XX de la LISR, dispone que tratándose de los contribuyentes obligados a dictaminarse en los términos del artículo 32-A del CFF, deberá darse a conocer en la citada asamblea un reporte en el que se informe sobre el cumplimiento de las obligaciones fiscales a su cargo en el ejercicio fiscal al que corresponda el dictamen.

Esta obligación se tendrá por cumplida únicamente si en la asamblea se distribuye el informe entre los accionistas y se le da lectura sobre la revisión de la situación fiscal a que se requiere la fracción III del artículo 52 del CFF. Adicionalmente, en dicho informe deberá señalarse si el contribuyente incorporó información relacionada con la aplicación de algunos de los criterios diversos a los que en su caso hubiera dado a conocer la autoridad fiscal.

Lo anterior no seria aplicable a los contribuyentes que en el ejercicio inmediato anterior hubiesen obtenido ingresos acumulables hasta por $40’000,000.00 y/o optaran por no hacer dictamen (art.7.1, primer párrafo, Decreto que compila diversos beneficios fiscales y establece medidas de simplificación administrativa).

No olvidemos esta importante obligación corporativa.