El boom de los FIBRAS y el ocaso de las SIBRAS en México

Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAS) han sido una atractiva alternativa de inversión para los inversionistas de bolsa al contar con un historial de buenos rendimientos vía ganancias de capital aunque en la crisis inmobiliaria que azotó a Estados Unidos a partir de 2007 los precios en ese país cayeron entre 40 y 70 por ciento, - al significar, además, un reparto consistente de distribuciones (pagos en efectivo de dividendos).

Se consideran una inversión líquida, de relativo bajo riesgo a largo plazo, que favorece mayores rendimientos en los portafolios de inversión (cabe destacar que su rendimiento no necesariamente guarda una correlación estrecha con el rendimiento promedio del resto de las emisoras).

En México, no obstante que apenas iniciaron operaciones hace dos años, presentan un crecimiento sorprendente. En este periodo no sólo se han llistado en la Bolsa Mexicana de Valores empresas inmobilarias de origen nacional, sino también extranjeras que buscan incursionar en el mercado mexicano en distintos segmentos de esta actividad: hoteles, oficinas, comercios y propiedades industriales.

Los FIBRAS son un híbrido que permite obtener ganancias de capital, como las acciones, y una distribución (pagos en efectivo trimestrales a cuenta del resultado fiscal del año), elementos que constituyen un atractivo adicional para los inversionistas.

El 70 por ciento de los activos de los FIBRAS tienen que destinarse al arrendamiento, los cuales no podrán ser vendidos en los 4 años posteriores a su adquisición. Por otra parte, los FIBRAS deberán distribuir al menos 95 por ciento del resultado fiscal anual en efectivo.

Cuentan con una estructura fiscal eficiente, ya que los fondos de pensiones mexicanas y fondos extranjeros registrados ante las autoridades fiscales mexicanas no serán sujetos a la retención del impuesto a las distribuciones.

Los rendimientos que han dado los FIBRAS en lo que va del año (ver cuadro) superan por mucho al rendimiento del principal indicador de la BMV (IPyC), el cual reporta una pérdida de 6.2 por ciento en los primeros cinco meses del año. En la actualidad cotizan cinco FIBRAS en la BMV.

La primera en colocarse, en marzo de 2011, fue FUNO y de entonces a la fecha ha realizado dos ofertas subsecuentes (follow-on), una en marzo de 2012 y otra en marzo de 2013. A esta FIBRA a la  que le siguieron Fibra Hoteles (FIHO) y Fibra McQuire (FIBRAMQ), mismas que se colocaron en noviembre y diciembre de 2012 respectivamente, en marzo de este año, iniciaron su regirsto en bolsa Fibra Inn (FINN) y Terrafina (TERRA).

Ante la buena aceptación en interés por parte de los inversionistas, FIHO realizó la semana pasada una nueva oferta subsecuente (segundo Follow-on) por 170 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFI's) con lo que estima captar alrededor de cuatro mil 400 millones de pesos.

El apetito por este tipo de instrumentos ha dado lugar a nuevas y constantes colocaciones.

En los próximos meses se esperan alrededor de diez fibras más, en tres ellas, Grupo Hoteles Santa Fe. Asimismo, parece haber interés por parte de Comercial Mexicana y Liverpool por colocar sus propias FIBRAS.

Algunos analistas señalan que la rápida expansión del mercado de instrumentos de inversión en bienes raìces puede ser motivo de preocupación, en la medida en que disminuyen los activos disponibles, situación que podrìa encarecer el mercado de bienes raíces.

No obstante, otros señalan que no hay riesgo de un exceso de fibras en el mercado mexicano a corto y mediano plazo, ya que representan tan sólo 1.7 por ciento del valor de capitalización del mercado de accionario mexicano, mientras que en Estados Unidos superan ocho por ciento. Por consiguiente, se estima que podrìan crecer mucho más en los siguientes años.

Por otra parte, no se descarta la posibilidad de construir nuevos desarrollos de menor tamaño susceptibles de ofrecerse como FIBRAS. No obstante posibles tomas de utilidad por los altos rendimientos de sus precios y el encarecimiento de sus múltiplos, se mantienen como una buena alternativa de inversión de largo plazo.

En contra partida con el despegue real de los FIBRAS, que tardó mucho en suceder, es claro que las autoridades hacendarias, sobre todo las fiscales, apuestan ya por la desaparición del régimen diseñado en forma de soporte intermedio para la creación de estos fideicomisos y que ha estado en vigor desde 2005 con algunos usos incidentales algo distorsionados: las SIBRAS (sociedades de inversión en bienes raíces).

Este esquema de creación fiscal de sociedades anónimas por tanto, tiende a ser eliminado de la legislación fiscal en muy corto plazo no obstante que es una medida eficaz para que los mercados menores puedan acceder al beneficio de inversión en inmuebles aún cuando no alcancen los montos que justifican la viabilidad de un FIBRA.

El síntoma inicial de tal desaparición se encuentra en el Decreto resumen de beneficios fiscales de marzo de 2012, el cual limita seriamente los beneficios en IETU el tratamiento del traspaso de inmuebles a las SIBRAS en comparación con los beneficios que tendrán los FIBRAS bursátiles.

Considerar estas condiciones fiscales y de curso en los acontecimientos de diversificación en inversiones creo que puede llegar a ser útil.